La enfiteusis, también conocida como censo enfitéutico, es una figura jurídica de origen romano que se encuentra regulada en el Código Civil español. Consiste en un derecho real que permite a una persona, denominada enfiteuta, disfrutar y aprovechar un bien inmueble ajeno a cambio del pago de un canon o censo periódico al propietario del terreno, conocido como concedente.
Características de la Enfiteusis
- Derecho Real: La enfiteusis es un derecho real, lo que significa que otorga al enfiteuta un poder directo e inmediato sobre el bien inmueble, permitiéndole su uso y disfrute.
- Duración: Este derecho puede ser perpetuo o por un periodo muy largo, lo que lo diferencia de otros contratos de arrendamiento que suelen tener una duración más limitada.
- Canon o Censo: El enfiteuta debe pagar un canon o censo periódico al concedente. Este pago puede ser en dinero o en frutos, dependiendo de lo acordado en el contrato.
- Transmisibilidad: El derecho de enfiteusis es transmisible, lo que significa que el enfiteuta puede vender, donar o heredar este derecho a terceros.
- Mejoras y Obras: El enfiteuta tiene la facultad de realizar mejoras y obras en el inmueble, siempre y cuando no altere su naturaleza y cumpla con las condiciones establecidas en el contrato.
Sujetos de la enfiteusis
- Concedente: Es el propietario del bien inmueble, quien cede el dominio útil al enfiteuta a cambio del canon. El concedente mantiene el dominio directo sobre el bien y tiene derecho a percibir el canon acordado.
- Enfiteuta: Es la persona que recibe el dominio útil del bien inmueble. El enfiteuta adquiere el derecho de uso y disfrute del bien, pudiendo beneficiarse de sus frutos y realizar transacciones con el mismo.
Derechos y Obligaciones
Del Concedente
- Percibir el canon o censo periódico.
- Exigir el reconocimiento de su derecho al enfiteuta.
- Recuperar el pleno dominio del bien en caso de incumplimiento del contrato por parte del enfiteuta1.
Del Enfiteuta
- Pagar el canon o censo acordado.
- Mantener el bien en buen estado y realizar las mejoras necesarias.
- Respetar las condiciones establecidas en el contrato.
Extinción de la Enfiteusis
La enfiteusis puede extinguirse por diversas causas, entre las que se incluyen:
- Incumplimiento del Contrato: Si el enfiteuta no paga el canon durante tres años consecutivos o incumple otras condiciones del contrato, el concedente puede recuperar el pleno dominio del bien.
- Mutuo Acuerdo: Ambas partes pueden acordar la extinción del contrato de enfiteusis.
- Consolidación: Si el enfiteuta adquiere el dominio directo del bien, se produce la consolidación y la enfiteusis se extingue.
Importancia en España
Aunque la enfiteusis no es una figura común en la vida cotidiana, su estudio es fundamental en el derecho en España. Permite comprender los mecanismos y principios legales que rigen las relaciones entre propietarios y enfiteutas, así como las condiciones y requisitos necesarios para la constitución y validez de este tipo de derechos reales.
En resumen, la enfiteusis es una figura jurídica que otorga al enfiteuta el derecho de uso y disfrute de un bien inmueble ajeno a cambio del pago de un canon periódico, con características y regulaciones específicas que la hacen única dentro del derecho real en España.
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